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合同违约金约定过低，实际损失无法确定情况下的违约金调整规则

案件索引

2019-04-29|沈阳市皇姑区人民法院|一审|(2019)辽0105民初第4573号|

基本案情

原告王浩诉称：1、请求判令被告支付延期办证违约金35,323元(违约金计算期限为自2015年7月3日至2019年3月20日);2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告在被告处购买房屋并全额交付了购房款，原告办理房屋入住手续后，由于被告原因造成原告迟迟未取得房屋产权证书，故请求法院判令被告支付逾期办理房产证违约金。

被告沈阳中冶溪湖置业有限公司辩称：沈阳市皇姑区政府委托我公司承包该楼盘的开发建设，并签订了委托代建合同，虽然我公司是商品房买卖合同的相对方，但是合同从房屋定价到销售时间及物业公司的选聘，我公司均无法决定，相当于为政府代卖的房屋。根据《房屋买卖合同》第十五条约定，如果因政府拆迁不利的工作原因，导致逾期办证，我公司不承担违约责任;我公司买的时候是净地，皇姑区政府承诺开工后两个月将拆迁户清理完毕，但是到现在还有拆迁户没有搬走，导致现在无法办理产权手续，正好符合合同约定的情形，我公司不应该承担责任。即便认定我公司承担违约责任，我也认为原告要求按照购房款的日万分之一计算违约金过高，合同约定的是总房款的万分之一计算违约金，因此请求法院调整违约金。

法院经审理查明：被告沈阳中冶溪湖置业有限公司与案外人沈阳市北部经济发展投资有限公司签订《委托代建协议》，由被告承建“溪湖芳庭”项目，庭审时尚有两栋建筑由于动迁原因不能施工。2013年2月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，原告为买受人，被告为出卖人，双方约定原告购买由被告开发建设的位于沈阳市皇姑区文大路224-1号2-12-2商品房(以下简称诉争房)，总房价款322,593元。关于产权登记，双方合同约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理”，即“由于政府拆迁工作滞后等不可抗力的原因，导致买受人不能够在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何责任;因出卖人责任造成的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。”

合同签订后，原告交纳了全部购房款，被告于2014年7月7日向原告交付了商品房。商品房交付后，被告至今未办理完毕商品房权属登记初始备案手续。被告主张原告按照购房款的日万分之一计算违约金标准过高，要求调整违约金计算标准，原告起诉来院。

上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、房屋准住通知书、不动产统一发票等证据材料在卷，经法庭质证，本院予以确认。

裁判结果

沈阳市皇姑区人民法院于2019年4月8日作出(2019)辽0105民初第4573号民事判决书，判决：一、被告沈阳中冶溪湖置业有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告王浩逾期办证违约金4380.81元。(违约金期限计算至2019年3月20日止);二、驳回原告其他诉讼请求。宣判后，双方均未提出上诉，判决已发生法律效力。

法院生效判决认为：依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效，合同双方均应依合同约定条款全面履行合同义务。合同履行过程中，被告未按合同约定在商品房交付后办理权属登记备案手续，已构成违约，被告主张逾期办证系因政府未交净地所致，依据合同相对性原则，合同外第三方责任也不能成为原、被告合同履行时一方违约行为的免责条件，应承担违约责任，给付逾期办证违约金。

本案的争议焦点为被告逾期办理产权证书的违约金的计算标准如何确定。

关于违约金的计算标准，原告主张按照购房款的日万分之一结合逾期天数计算违约金，双方合同关于产权登记并未约定该计算标准，且原告在庭审中并未提供证据证明因被告逾期办证给其造成的实际损失，另外，本案亦不属于《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定情形，即合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案双方当事人在合同中约定了违约金计算方法，但违约金约定过低需要调整，因此，不能参照此条规定判决被告支付违约金。

被告主张合同约定即购房款万分之一承担违约责任，以此标准进行核算，被告承担的违约金仅为32.25元，且如果被告持续违约无法办理房产证书，此时原告权益将无法得到保障，有违公平原则，本院认为合同中的逾期办理房产证违约金约定过低，需要根据当事人的申请对违约金的计算方式予以调整。

当事人请求调整违约金时法院如何调整的问题，本院认为，应当按照购房款的日十万分之一结合逾期天数计算违约金。理由是：被告已履行合同约定的主要义务，即交付了原告所购房屋，而办理产权证书属于从合同义务。另，被告逾期办理房产证并未非出于恶意，庭审中被告亦同意将违约金标准调整至按照购房款的日十万分之一结合逾期天数计算违约金，故违约金调整为购房款的日十万分之一为宜。

原告所购商品房于2014年7月7日交付，扣除办证期限360日，应自2015年7月2日起计算逾期办证违约金，至2019年3月20日止,共计1358天，违约金应为4380.81元(322,593元×0.00001×1358天)。

案例评析

对于合同违约金，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

合同违约中的实际损失包括直接损失和间接损失，间接损失即可得利益的丧失。本案中，由于原告已经办理房屋入住，未按期办理房产证的直接损失无法体现。间接损失涉及无法办理落户手续，影响子女就近入学及房屋再次转让交易等方面，以上的损失均属于难以确定的损失，此种情况下如何调整违约金?本案中，首先，从合同履行情况来说，被告系商品房开发商，其已经按照约定履行了《商品房买卖合同》中交付房屋的主要合同义务，而办理房产证属于从合同义务，且其开发建设的小区购房人达到几百户甚至上千户，一旦发生逾期办理商品房产证情况，开发商将面临着向全体购房人支付违约金的局面，如果法院将违约金调整到原告诉求的按照购房款的日万分之一结合逾期天数计算金额，将导致开发商资金断裂，甚至破产，原告即使胜诉也有可能无法取得执行款，这样双方当事人的利益都无法得到保护，实际上造成了“双输”的结果。其次，从当事人违约的过错程度上来看，未按期办理房产证的原因是所购置的土地尚有未动迁住户，被告不存在欺诈行为，并非恶意违约。第三，从公平角度来看，如果完全依照合同约定的以购房款万分之一为标准支付违约金，原告的预期利益无法得到保护，法院应当调整违约金。因此当违约金约定过低，法院予以调整时，应当兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，进而确定违约金调整标准。

相关法条

《中华人民共和国合同法》第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国合同法》第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条 当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。

辽宁省沈阳市皇姑区人民法院 刘佳