居住权排除强制执行有关问题思考

涉居住权执行规则的确立

策划人：李莉

编者按 居住权是我国民法典新增设的一种用益物权，系贯彻落实党的十九大提出的加快建立多主体供给、多渠道保障住房制度等的要求，尤其在涉及未成年人抚养以及老年人晚年居住安定性等婚姻家事领域提供了法律层面的支撑，切实满足了社会需求。但民法典对居住权的规定较为简单，仅有6个条文。居住权规定出台之前，这一概念在我国司法实践中并不陌生，实践中已有关于居住权的争议，并体现在执行案件中。民法典颁布后，居住权并未因制度从无到有的创设而减少实践中的争议，反而有愈演愈烈的趋势。在理论方面，存在居住权益是否等同于居住权、居住权的主体范围如何确定、居住权的内涵和外延如何界定，以及不同方式设立的居住权的生效时间如何确定等诸问题；在执行实践层面，则以案外居住权人的居住权应当采承受主义还是涤除主义、能否对抗强制执行为根本分歧，对应的问题是申请执行人的债权该如何实现与居住权人权益该如何保护；在制度层面，居住权制度规则应当如何细化，更好发挥居住权应有的功能也是亟待解决的问题。

为此，本刊编辑部策划了一组文章，从学理和实务视角对涉居住权执行案件中存在的理论争议和实践难题进行探讨。

（图源网络侵删）

居住权排除强制执行有关问题思考

作者：燕东申

作者单位：最高人民法院

内容摘要

民法典规定居住权之前，案外人往往基于与被执行人之间存在房屋共同共有、买卖、租赁、家属扶养关系等情形，以享有居住权益为由，向执行法院主张排除妨害其占有、使用房屋的强制执行。居住权概念法定之后，居住权人作为一部分特殊主体，明确以享有居住权这一物权为由主张排除强制执行。从概括权益到特定权利的变化，使得涉房屋执行程序中权利冲突愈加复杂。目前法律、司法解释对居住权排除强制执行规则并未进行明晰规定，存在异议审查程序空转、缺乏对生存权利保障的实体性规则突破等问题。本文建议强化对居住权排除强制执行案外人异议的实体审查，结合执行实践适时制定未登记居住权的效力优先认定、不符立法目的形式居住权的特定条件下除去等实体性突破规则，探索异议程序中设立裁判型居住权，切实保护特殊群体的居住权益。

一、涉居住权益权利冲突形态及救济梳理
二、居住权排除强制执行现状检视
三、居住权排除强制执行建议思考

居住权作为民法典专章规定的新型用益物权，具有物权排他效力，居住权人对他人所有住宅的全部或者部分及其附属设施，享有占有、使用的权利。房屋作为自然人最主要的财产形式之一，经常成为法院强制执行的标的物，同时住宅房屋也是保障公民生存权利的基本需要。民法典规定居住权之前，案外人往往基于与被执行人之间存在房屋共同共有、买卖、租赁、家属扶养关系等情形，以享有居住权益为由，向执行法院主张排除妨害其占有、使用房屋的强制执行。居住权概念法定之后，居住权人作为一部分特殊主体，明确以享有居住权这一物权为由主张排除强制执行。从概括权益到特定权利的变化，使得涉执房屋之上会同时存在所有权、居住权、抵押权、租赁权、家属扶养关系及法院查封等情况，执行程序中权利冲突愈加复杂。笔者先行对强制执行涉居住权益的权利冲突形态及救济途径进行梳理比较，在此基础上分析居住权排除强制执行的现状问题，最后对居住权排除强制执行处理规则的完善提出建议性思考。

一｜涉居住权益权利冲突形态及救济梳理

如前所述，在居住权益保障与强制执行债权实现的冲突中，除居住权人以享有居住权主张排除强制执行情形外，还存在房屋买受人主张物权期待权、借名买房人主张房屋所有权、承租人主张租赁权、共同共有人主张所有权、被执行人或其扶养家属主张唯一住房生活必需权利等情形。不同情形中的权利冲突形态不尽相同，权利救济途径的选择也不完全一致。在权利救济程序设置上，民事诉讼法第二百三十二条、第二百三十四条分别规定了执行行为异议、案外人异议两种救济途径。执行行为异议理由较为广泛，异议人认为法院执行行为违法、侵犯其相应权益即可提出，法院在纠正执行行为后可继续执行，并不当然产生排除强制执行的法律效果；案外人异议理由为案外人对执行标的物主张所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，该异议救济以排除强制执行为目的。两种权利救济程序在制度设计和功能效果上存在着较大差异。在探讨居住权排除强制执行有关问题时，有必要先行将实践中涉居住权益的主要权利冲突形态进行梳理，并对救济途径选择及相应居住权益是否可排除强制执行的判断处理进行简要分析。

（一）以债权请求权主张居住权益的权利冲突形态及救济

1.房屋买受人主张物权期待权。买受人实际占有涉强制执行房屋，其与被执行人在法院查封之前签订合法有效房屋买卖合同，但该房屋仍登记在被执行人名下，买受人基于物权期待权向执行法院主张居住权益，买受人享有的权利将可能与普通债权、具有优先受偿权的债权之间发生权利冲突。此情况下，买受人提出的异议请求为排除强制执行、阻止房屋的转让及交付，符合民事诉讼法第二百三十四条规定条件，应向法院提出案外人异议寻求救济。在权利冲突处理中，关于房屋买受人的债权请求权与普通债权、具有担保物权等优先受偿权的债权之间的价值衡量，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》（以下简称《执行异议和复议规定》）第27条、第28条、第29条已制定相应判断规则。一是买受人的物权期待权原则上无法排除对房屋享有优先受偿权的债权的强制执行。第27条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。该条明确了优先受偿权债权保护的位阶原则上高于买受人的物权期待权。二是商品房消费者基本生活居住权益优先保护。第29条明确规定，买受人所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，商品房买受人所提出的排除强制执行异议，是可以得到人民法院支持的。由此看出，该条是为保护商品房消费者生存权利而作出的例外规定，突破了抵押权等优先受偿权优先性的原则，属于第27条的除外情形。三是一般房屋买受人的物权期待权不属于第27条的除外情形，但优先于普通债权执行。第28条规定了无过错一般房屋买受人物权期待权保护的条件，买受人提出的异议虽然可以排除普通债权的执行，但房屋买受人主张的物权期待权本质上仍属于债权请求权，且该条并未有关于基本生存权利保护的相关要求，不属于第27条的除外情形，权利保护顺位应劣后于具有担保物权等优先受偿权的债权请求权。

2.借名买房人主张房屋所有权。借名买房是借名人与出名人约定以出名人名义购买房屋并办理登记，但实际占有、使用、收益、处分等权利由借名人行使的行为。当出名人成为被执行人时，借名人常以其是房屋实际所有权人提出排除强制执行的异议。在该类型冲突中，借名人实质享有的是对出名人的债权请求权，对抗的权利为出名人的房屋所有权、强制执行的普通债权或具有优先受偿权的债权等。在具体处理规则上，根据《执行异议和复议规定》第25条的规定，对案外人的异议，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断其是否系权利人。由此，对于房屋已经登记在出名人名下，借名人作为案外人提出其享有房屋所有权排除强制执行的主张，将得不到人民法院支持。在后续执行异议之诉中，借名买房行为一般为有效民事法律行为，但借名人与出名人之间关于房屋权属的约定并不产生物权变动的法律效力，基于双方法律关系的债权性质，原则上也是不能排除强制执行的。同时，有观点认为，借名人对出名人享有的债权原则上不足以排除强制执行，但在需保障借名人基本生存居住权利时的处理上应区别对待。有观点也认为，在审查借名买房异议时，需引入“生存权”的保护理念设立例外规则，准许借名人基于生存权的特殊权益可排除强制执行。对此，笔者认为，民法典已对合同方式设立居住权进行明确规定，该类借名买房人的权利可依民法典的规定进一步转化为合同型居住权，从而能够上升为物权保护，保障借名人及扶养家属生活必需的居住权益。在没有法律、司法解释对借名人特殊居住权益保护作出特别规定前，在此类案外人异议中不宜突破认定其居住权益具有优先性。

3.房屋承租人主张租赁权。在涉房屋强制执行中，租赁权是经常存在于房屋之上的一种权利负担，而且一般会同时存在抵押权及法院查封。在处理涉租赁权的权利冲突中，已形成了较为成熟的规则。一是遵循“买卖不破租赁”规则。《执行异议和复议规定》第31条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产，在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持；承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。根据该条规定，对于合法有效的租赁权，法院在执行程序中应当保障承租人居住权益，即便“带租拍卖”处置房产，也不得强制移交房屋。对妨害居住使用权益的执行行为，承租人可提出执行行为异议。与之不同的是，在法院不认可房屋租赁关系时，承租人以享有合法有效的租赁权为由提出排除强制执行的异议，属于案外人异议救济范围。二是租赁权与抵押权冲突处理规则。民法典第四百零五条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。由此，房屋抵押权与租赁权的保护顺位可依据二者登记或占有的先后予以确定，抵押权登记在承租人占有房屋之后的，抵押权不得对抗租赁权；反之，则抵押权优先于租赁权，在实现抵押权时受到租赁权影响的，法院可以除去租赁权进行处置。

（二）以物权请求权主张居住权益的权利冲突形态及救济

1.居住权人主张居住权。居住权是在他人住宅上设立的物权，为特定自然人生活居住的需要而设定的一种用益物权。居住权具有法定物权保护的优势地位，这也是同租赁权的最大区别，在该权利遭受侵害时，居住权人可以行使物权请求权寻求保护。实践中涉强制执行的房屋上同时存在房屋所有权、居住权、抵押权、租赁权以及法院查封的情况，随着居住权制度的施行，将会越来越多。居住权作为民法典规定的新型权利，在处理有关权利冲突时，判断是否存在合法有效居住权、享有的居住权是否足以排除强制执行等问题值得深入思考。虽然居住权与租赁权存在着权利制度、法律构造的不同，但居住权对涉租赁权权利冲突的救济规则是可以相互借鉴的。对房屋强制执行过程中，各方均认可存在居住权，但对于法院的执行措施，居住权人认为妨害了其居住、使用房屋权益的，应依照民事诉讼法第二百三十二条规定针对法院的执行行为提起执行行为异议；若对其是否享有居住权、该权利是否足以排除强制执行有争议，应依照民事诉讼法第二百三十四条规定提起案外人异议，以及后续可能的执行异议之诉。后文将重点探析居住权排除强制执行的现状问题以及完善建议，在此不做赘述。

2.共同共有人主张所有权。对于涉案房屋登记在被执行人名下、但实为夫妻共同所有的情况，该共同共有人基于对房屋的所有权主张居住权益时，因该诉求是以享有所有权为由排除强制执行，故共同共有人应通过案外人异议程序寻求救济，以确定是否存在所有权以及该所有权是否能够排除所有强制执行行为。关于共同共有财产的执行，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（2020修正）》（以下简称《查扣冻规定》）第12条规定，对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人；共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效；查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产，对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除；共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许，诉讼期间中止对该财产的执行。上述司法解释规定，确定了如何处理此类权利冲突的规则，一般而言，若各方对涉案房屋为共同共有的事实无争议，共同共有人只是认为法院执行行为违反上述规定，应依法提起执行行为异议。在此类权利冲突解决中，对于夫妻共同共有的房屋，在执行程序中应当注意保护另一方的居住权。对于房屋是否为夫妻共同共有的争议，权利人也需提起案外人异议寻求最终实体解决。

（三）以身份权请求权主张居住权益的权利冲突形态及救济

在涉房屋强制执行中，被执行人所抚养子女、扶养配偶、赡养父母等具有特定家庭关系的主体，有时会基于身份权请求权向法院主张保障其居住权益。经多年实践，关于被执行人以名下唯一住房为由主张排除强制执行的问题，目前在执行理论及实务界已基本达成共识。根据民事诉讼法第二百五十一条，《查扣冻规定》第4条、第5条的规定，对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋基础上可予以执行。实践中，被执行人及其所扶养的家属认为执行法院执行违法，可提出执行行为异议。对此，《执行异议和复议规定》第20条规定，金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除5至8年租金的。上述规定第（3）项的变通措施，能够保障被执行人及其所扶养家属生活必需的居住权，较大程度上已实现各方权益的均衡保护。

二｜居住权排除强制执行现状检视

通过对涉居住权益主要权利冲突形态及相应救济途径的梳理，可以看出，目前法律、司法解释对有关权利冲突处理作出了一些规定，但较为零散，缺乏系统性。虽然居住权在一定程度上可以参照租赁权排除强制执行的相关规则，但居住权作为一种物权，在权利位阶、权利目的、权利认定等方面同租赁权存在着很大的不同，二者在排除强制执行规则方面也必然有所不同。为针对性完善居住权排除强制执行处理规则，笔者拟对居住权排除强制执行处理规则的现状进行探讨分析。

（一）居住权排除强制执行异议审查程序空转

及时、高效、持续进行是强制执行的一项原则，《执行异议和复议规定》第25条对审查案外人是否为权利人判断标准的规定体现了该原则精神，其中第（5）项规定，其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。民法典规定合同型居住权及遗嘱型居住权应登记设立，为追求执行及案外人异议审查效率，在居住权排除强制执行异议审查中，异议法院往往仅依据权利外观作形式审查判断，审查有无居住权登记以判断案外人是否享有居住权，对因特殊原因没有登记的不予实体审查认定，即便案外人提交了明显享有实体权利的证据材料，对居住权的目的也不予实质判断考虑。案外人异议的形式审查导致该审查程序空转，审查的结果往往与实质正义存在偏差，即便在后续执行异议之诉中得以纠正，但一定程度上也有违执行效率原则。此外，居住权制度施行后，如同被执行人与他人恶意串通设立虚假租赁权对抗排除强制执行一样，被执行人也可能与他人恶意串通设立虚假居住权规避排除强制执行。当前，民法典在实体法层面并未对居住权效力作出具体规定，仍需要通过司法实践不断丰富解释居住权效力问题。法院在对案外人异议进行审查时，应对居住权效力相应的实体问题作出解释判断。一方面，若不对居住权的真实性进行识别审查，认为所有登记的居住权均可排除执行，将使得居住权制度的功能发生本质性偏移，即便可以“带居拍卖”、变卖或者以物抵债，但流通性及交易价格将大大降低，不利于申请执行人债权的实现。另一方面，若对没有登记的居住权一概视为没有效力，将导致实体权利人所享有的事实物权得不到及时保护。

（二）居住权排除强制执行规则有待具体、明晰

权利人以享有居住权为由主张排除妨害其占有、使用房屋的执行异议，属于民事诉讼法第二百三十四条规定的案外人异议。该救济途径已然明确，通过设置案外人异议前置程序，在执行程序先行审查判断的基础上，最终也可导入诉讼程序。但，在案外人异议审查、执行异议之诉审理中，对判断案外人主张的权利是否足以排除强制执行的处理上，目前没有具体明晰的规则。民事诉讼法及有关司法解释对“足以排除强制执行的民事权益”规定为概括式规范，并未有类型化列举式的规定，相应规则指引功能薄弱，判断何种情况下可认定案外人享有足以排除强制执行的民事权益仍是执行异议之诉中的难点问题。居住权作为一种新的用益物权，民法典在实体法层面也未对居住权效力进行全面规定，作为新规定的物权制度，仍需要通过司法实践去反馈总结制度施行中的问题。立法机关、实务机关已关注到居住权排除强制执行规则不清晰明确的问题。2022年6月，经十三届全国人大常委会第三十五次会议审议的民事强制执行法（草案）第一百三十条就涉及居住权有关处理规则进行规定，人民法院裁定拍卖、变卖成交或者抵债的，应当将不动产交付买受人或者承受人；承租人、居住权人等有权继续占有的，应当通知承租人、居住权人在其权利期限届满后向买受人或者承受人交付。上述强制执行法草案将居住权与租赁权并列一起规定，也仅仅明确了在居住权权利期限内有权继续占有、能够排除交付房屋的强制执行行为的原则性规则。民法典规定了合同设立、遗嘱设立、法院裁判设立3种设立居住权的方式，3种方式设立生效的标准不尽相同，虽然民法典专章规定了居住权，对居住权概念、居住权合同内容、设立、限制及消灭作了规定，但在判断案外人是否享有居住权或在强制执行中能否对抗其他权利等方面，实体法和程序法并未有明确规则。如，债权人为确保债务人履行相应债务，双方签订合同设立居住权，该情形设立的居住权多数违背立法目的，在发生权利冲突时，是否应得到优先保护？未办理登记的居住权，但事实上符合保障特定群体生存权利的立法目的，是否可以产生对抗效力？对类似问题，需要制定具体清晰的规则，才可为纷繁复杂情形下涉居住权排除执行的处理提供路径。

（三）区别案居住权排除强制执行规则需实体性突破件请示

《执行异议和复议规定》第28条、第29条已对特定房屋买受人物权期待权予以实体性突破保护，即便未完成不动产登记，符合特定条件的也可以相应排除强制执行。民法典设立居住权的目的也是保护特定困难群体的居住权益，未登记的居住权是否可以排除强制执行，是当前实践争议较大的问题。未经登记的居住权虽不符合民法典规定的合同型居住权设立形式条件要求，但在居住权合同签订在房屋查封之前，权利人基于满足生活必要已经实际居住，并且未进行登记也非权利人过错的情况下，该权利人以未经登记的居住权是否可排除强制执行？有观点认为，不应绝对坚持物权法定原则和公示公信原则，未经登记的居住权在符合特定条件下，应具备阻却执行的效力，也符合居住权立法本意，在未出台明确司法解释之前，应当结合执行实务进行权利效力层级评价，确保居住权保护弱势群体生存权利的功能。如，在“以房养老”中，房屋原所有权人在年老时将房屋出卖给公司，合同约定房屋过户至公司名下，并在该房屋上为原所有权人设立居住权供其占有、使用，公司一次性或分期支付价款。由于老年人本身为弱势群体，不可避免会产生因特殊原因没有完成居住权登记的情况，对此类权利主体权益若不进行实体性突破保护，将不利于居住权制度功能的发挥。此外，在合同型居住权设立时，民法典明确规定需达成书面合同、居住权自登记时设立等条件，但在复杂的社会环境中，还会存在口头设立居住权且未进行登记的情况。针对此类情况，在案外人异议审查程序中，目前很难突破性保护权利人的居住权益。此外，还需注意到，对形式上符合居住权设立要求，但实际设立并不符合立法本意的情况，该居住权的存在影响到强制执行债权的实现，目前在实体规则缺乏的情况下，执行程序中无法除去该居住权。综上，鉴于上述问题的存在，为妥当解决执行程序涉居住权权利冲突问题，需要针对性制定实体性突破规则，回应执行实践需要，弥补居住权制度不足。

三｜居住权排除强制执行建议思考

（一）强化居住权排除强制执行异议实体审查

在案外人异议程序中，案外人对执行标的物是否享有足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，是法院审查的焦点问题；同样，在后续执行异议之诉中，法院需对案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行作出审理判断。具体到涉居住权排除强制执行处理中，一般会存在4种情况：一是案外人具备民法典规定的居住权设立的形式要求，而且也符合民法典规定该权利的立法本意；二是案外人具备形式要求的居住权，但该居住权的设立不符合民法典立法本意；三是案外人不具备居住权设立形式要求，但事实状态符合民法典立法本意；四是案外人不具备居住权设立形式要求，事实状态也不符合民法典立法本意。不难看出，在处理涉居住权权利冲突时，判断案外人的权利是否优先保护，需要作出大量的实体审查。具体而言，民法典在规定居住权时，采用了“但书”技术，以保证居住权制度具有一定的灵活性。同时，也带来了投资性居住权、名为居住实为借贷居住权的出现，被执行人极易利用居住权物权保护的优势，以上述两类居住权形式达到转移财产规避执行的恶意目的。对于形式上符合设立条件的居住权，在异议审查中，是否一概依据《执行异议和复议规定》第25条第（5）项规定，有登记的，按照登记机构的登记判断?笔者认为，针对居住权排除强制执行实体审查问题，在程序上，无论案外人异议程序审查还是执行异议之诉审理，都应当考虑到居住权所担负的制度功能，对居住权排除强制执行异议进行实体审查。权利冲突的复杂性倒逼摒弃纯形式外观审查，强化对权利真实性、合法性的审查。执行审查程序与实体判断问题并非完全切割，在执行程序中识别判断明显虚假的居住权，针对合同真实性、合法性进行识别，初步核实案外人在房屋之上是否真正享有居住权。笔者建议在实务中重点审查居住权合同是无偿还是有偿、签订时间、期限、占有状况、合同签订双方的关系、居住权人的生活状况等基本事实，据此作出实体审查判断，避免将关于居住权是否真实有效的实体审查一概推至执行异议之诉，从而提高定分止争的执行效率。

（二）适时制定居住权排除强制执行实体规则

强化居住权排除强制执行异议的实体审查，需有具体明晰的实体规则作支撑。目前关于执行异议之诉的司法解释尚未制定出台，异议之诉审理中，涉及如房屋买受人物权期待权的实体判断规则，尚需参照《执行异议和复议规定》的有关条款，足以排除强制执行民事权益的认定缺乏实体规则，况且《执行异议和复议规定》也未有居住权排除强制执行的实体规则。因此，笔者建议在修改《执行异议和复议规定》或者制定执行异议之诉等司法解释时，有关部门能够制定居住权排除强制执行的主要实体规则。一是对真实合法居住权予以保护规则。对于在法院查封房屋前已经签订书面合同并完成登记的居住权，经实体审查，居住权人确为生活居住需要保障的特殊群体，该情形居住权能够排除强制执行。即便所涉房屋被拍卖、变卖或以物抵债，居住权人对该房屋均享有居住权。二是居住权与抵押权冲突处理规则。此规则可参考租赁权与抵押权冲突处理，居住权登记设立在抵押权登记之前的，居住权保护顺位优先抵押权人的优先受偿权，在对抵押物处置时，居住权人可申请排除妨害其占有、使用的强制执行；居住权设立在抵押权登记之后的，在设立居住权时，房屋所有权人应通知抵押权人知晓，在处置抵押物时，如果居住权的存在影响抵押权人受偿的，应当将居住权予以除去后再行处置。三是对于未登记居住权特定条件下排除强制执行的规则。在法院查封房屋之前，双方已经签订书面居住合同或有充足证据证明达成口头合同，居住权人确为生活居住需要、已实际占有使用，且未进行居住权登记非因居住权人过错的，应当认定该权利人所享有的居住权益能够排除强制执行。四是对于不符合民法典设立居住权制度初衷的排除规则。被执行人为他人设立居住权的目的与民法典立法本意明显不符，该居住权的设立在法院查封之前或者抵押之前，如明显为投资目的，且居住权人也非居住生活之必需，即使居住权成立的物权外观形式要件已具备，也可不承认其实质的优先效力。同时，如果申请执行人认为该居住权是被执行人转移财产的一种变通手段，致使被执行房屋价值降低的，申请执行人也可依法提起撤销之诉寻求救济。此外，居住权人在房屋所有人同意的情况下将房屋出租给他人、收取租金后另行租赁其他房屋用于必需生活居住，以及以遗嘱方式设立居住权但未办理登记等等问题，也需要研究确定相应排除强制执行的实体规则。

（三）探索异议程序中设立裁判型居住权

在民法典未规定居住权之前，最高人民法院结合司法实践制定了《关于适用婚姻法若干问题的解释（一）》，其中第27条规定，离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。民法典制定时吸收了上述司法解释的规定，其第一千零九十条规定明确了离婚时对生活困难一方的帮助形式，双方协商不成的，人民法院可以判决。此项规定被认为是民法典对人民法院在婚姻家庭领域通过裁判设立居住权的立法肯定，有观点认为此类型为配偶居住权。通过裁判设立居住权具有一定的司法实践基础。此外，民法典第二百二十九条明确规定，因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。根据该条规定，人民法院的法律文书是可以产生物权设立、消灭效力的，居住权作为一种物权，当然也应包含在内。民法典除专章规定合同方式和遗嘱方式设立居住权外，对人民法院在特定条件下以裁判设立居住权也是持肯定和开放态度的，这为解决一些并未上升为居住权优势地位的特殊居住权益保护提供了救济途径。因此，在异议审查程序中，对于家庭关系中借名买房人的居住权益、被执行人扶养家属生活必需的居住权益的保护，是否也可进行探索突破，制定实体性突破规则？对符合特定条件的，人民法院可裁判特殊群体就被执行房屋享有居住权，以切实保护特殊群体的居住权益。

结语

民法典增设居住权制度，对解决“住有所居”问题具有重要推动作用，有利于满足特定群体基本生活需要，对保障公民基本人权和维护社会稳定都将发挥重要作用。在执行程序中落实居住权制度，需要把握民法典设立居住权的立法本意，立足执行实践，力求实质正义。需要结合居住权排除强制执行的现状，制定实体性突破规则，强化涉居住权案外人异议实体审查，探索在异议程序中裁判设立居住权，实现各方当事人权益的均衡维护，以执行实践不断丰富完善居住权制度。

(文章来源于网络）

责任编辑：(邵鹏飞)

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