来源：豫章律师事务所

作者：琚正武 实习律师，执业领域：民商事纠纷。

房屋租赁中承租人的优先购买权是对处于弱势地位的承租人的一个重要保护手段，其在《民法典》中得到明确规定与认可，而随着社会经济的快速发展，不动产转租现象也越来越普遍。那么，在房屋转租中的次承租人是否享有优先购买权呢？本文将结合有关争议及法院判例做简要分析。

01

认为次承租人不享有房屋优先购买权的观点及理由

1.现行立法只规定了承租人的优先购买权而未规定次承租人的优先购买权；

2.根据合同相对性原则，次承租人并非优先购买权基础关系的租赁合同当事人，其与出租人无合同上的权利义务关系，不享有优先购买权；

3.如果承认次承租人的优先购买权，那么在多重转租的情形下，就会有多个承租人拥有优先购买权，这会产生优先购买权的顺位问题，同时，多个优先购买权的存在会增加出租人履行通知义务的难度，无形中对出租人的负担进行了苛重；

4.在出租人有意向第三人出卖房屋时，第三人可能会因多个优先购买权的存在而产生顾虑，这会增加出卖人出卖房屋的难度，影响其作为房屋所有权人之处分权的行使；

5.承租人的优先购买权应具有专属性和唯一性，不能如房屋转租一般可以自由转让，所以承租人与次承租人签订房屋转租合同，并不当然地将优先购买权转移给次承租人。

✍有关判例：

判例一 案号：(2020)鄂2826民初812号

❖法院认为：本案是基于房屋租赁合同主张赔偿损失，故本案案由应为房屋租赁合同纠纷。根据法律规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。可见，享有优先购买权的主体应为承租人而非次承租人。本案中，涉案房屋的出租人为颐丰公司、承租人为李XX、新城购物中心为涉案房屋的次承租人，出租人颐丰公司的合同相对方应为承租人李XX，故次承租人新城购物中心主张优先购买权于法无据，本院不予支持。

判例二 案号：(2018)湘02民终503号

❖法院认为：案涉转租合同的效力无法确认，即使有效，上诉人的身份也是次承租人，其无法取代承租人行使优先购买权，而且上诉人已将案涉商铺再转租于他人，并未实际占有。同时，在上诉人的转租合同签订之前，案涉商铺就已经办理了抵押登记，原审也采取了查封措施。原审在案涉商铺产权人逾期未履行债务清偿义务时，依据相关法律规定对其名下财产进行强制执行。此时，针对上诉人提出的确认其享有优先购买权，并中止对案涉商铺强制执行的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。

判例三 案号：(2022)粤20民终414号

❖法院认为：第一，宝路盛公司并没有证据证明润通公司存在出卖租赁房屋的行为，涉案租赁厂房相关产权证书显示房屋所有权仍为润通公司。第二，退一步说，即使按宝路盛公司主张，认定润通公司股东的变更过程中发生了变相的买卖行为，但该股东变更行为发生于2021年9月8日，而国迈公司与宝路盛公司转租合同的租赁期限是截止至2021年6月30日，即润通公司所谓出卖租赁房屋的行为发生在租赁期间届满之后，此时出租人出卖租赁房屋与承租人无关，自然也不存在优先购买权问题。

02

认为次承租人享有房屋优先购买权的观点及理由

1.当今社会的房屋租赁形式多种多样，承租人的概念应该延伸至一广义范畴，故实际占有使用房屋的次承租人应当享有优先购买权；

2.法律赋予承租人优先购买权这一制度的初衷是保护处于弱势地位的承租人，使其能在使用租赁房屋期间持续而稳定地维持基本生活或生产经营状态，赋予次承租人优先购买权符合这一立法宗旨；

3.在出租人通过明示或默示方式同意承租人将房屋转租的情况下，其实就是承认了次承租人的法律身份，同意其直接占有并使用租赁房屋，这为实现次承租人的优先购买权提供了现实基础；

4.赋予实际占有使用租赁房屋的次承租人以优先购买权，有利于维护次承租人对房屋持续使用所形成的依赖关系，从而简化交易程序，降低交易成本并提高效率；

5.现实中，许多次承租人会对租赁房屋进行装修添附以更好地满足其使用需求，赋予次承租人优先购买权则有利于避免资源浪费、减少纠纷、维护稳定。

✍有关判例：

判例一 案号：(2020)赣01执异182号

❖法院认为：在合法转租的情况下，次承租人建德娱乐公司实际占有并使用案涉房产，且按租赁合同约定如期交付房屋租金，转租期限截止日期等于租赁期限截止日期，转租房屋租金高于原租赁合同房屋租金。可见，本案中承租人代宝物业公司虽未退出与深圳万谨公司的原租赁关系，但次承租人建德娱乐公司才是实质意义上的承租人，为维护次承租人社会经济弱者的利益，稳定秩序，充分保护其生存权和发展权，理应赋予其与承租人相同的法律地位，享有法律规定的承租人享有的优先购买权。

判例二 案号：（2018）粤06民初131号

❖法院认为：嘉丰公司辩称泓通公司系次承租人，依法不享有优先购买权。在合法的转租中，承租人将对租赁房屋的使用收益权转让给次承租人的同时，亦将其在使用收益过程中形成的与租赁房屋的依赖关系一并转移。为此，法律基于上述依赖关系设立的优先购买权应属转租内涵中的应有之义，即承租人在转租房屋的同时，亦将房屋的优先购买权一并转移。因此，只要转租系经出租人同意，在无相反约定的情况下，次承租人亦可享有优先购买权。嘉丰公司该项抗辩意见不成立，本院不予采纳。

判例三 案号：(2020)浙0421民初2170号

❖法院认为：根据辛某某承租房屋后通过“租房公司"转租获利的事实，胡XX在向赵XX出售涉案房屋时，涉案房屋由次承租人占有和使用，此时次承租人成为优先购买权的行使主体，辛XX不是实际使用涉案房屋的人，其不应再享有涉案房屋的优先购买权。故原告辛XX的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。

03

现行规定

针对次承租人是否享有优先购买权的问题，现行立法并未作出明确规定。《民法典》第七百二十六条至第七百二十八条针对的也是承租人优先购买权的规定，但一些地方高院针对现实中的司法实践，曾出台过一些相关指导意见，如《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》（2013.12.19）第30条。

这些指导意见的观点认为，在承租人经出租人同意转租租赁房屋的情况下，次承租人可以主张对租赁房屋的优先购买权。

04

提示建议

关于次承租人是否享有优先购买权的问题，在学理和实务中存在着较大争议。因为现行立法并未对该问题作出明确规定，所以法院针对此问题在个案中的裁判结果也有很大不同。通过对相关判例的分析，笔者总结认为，次承租人要想主张对租赁房屋的优先购买权，应审慎考虑和注意如下问题：

1、转租行为是否是经过出租人同意的合法转租？有关判例显示，在未经出租人同意的擅自转租中，次承租人的优先购买权是难以得到支持的，而合法转租能为次承租人可能获得优先购买权提供一基础前提；

2、出租人出售租赁房屋的行为是否发生在转租合同的剩余租赁期限内？针对出租人在转租合同到期后出卖房屋的情形，次承租人不能主张优先购买权，次承租人应在转租合同到期前及时向出租人提出愿意购买承租房屋的意愿，以促成出租人就同意次承租人享有优先购买权事宜与次承租人达成合意；

3、次承租人是否实际占有使用租赁房屋？在无再次转租情况，次承租人能够举证其之居住生活或生产经营与租赁房屋紧密相关、密切依赖，若丧失对租赁房屋的占有使用，次承租人将遭受严重影响与经济损失的情形下，次承租人优先购买承租房屋的主张将有更多的实现可能。