随着经济社会的发展，中介活动活跃在买房、投资、有价证券交易、保险、借款、运输等各种经济活动中，尤其伴随互联网的迅速发展，从事中介服务的互联网公司也越来越多。可以说，中介行业在现代社会发挥着传递信息、节约成本、促成交易、促进经济发展等功能，也为人们的生产、生活提供了极大的便利。

由于实务中与之相关的争议较多，本文结合民法典对合同法中居间合同的修订进行案例检索，并试图总结出相关裁判规则，以期为实务中中介合同的签订和履行提供一定参考。

01

关于必要费用的支付

居间服务具体包括两种情形，即“居间人向委托人报告订立合同的机会”以及“居间人向委托人提供订立合同的媒介服务”。中介合同中，中介人实际充当介绍人的角色，通过报告订约机会或提供信息媒介服务达到创造缔约机会的合同目的，并以报酬请求权的实现为合同效果。

依据《合同法》的规定，居间人未促成合同成立的，仍可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。但《民法典》第九百六十四条对此进行了修改，将中介人从事中介活动支出的必要费用偿还请求权修改为以约定为前提。

由于房地产业中介合同此前已有较多著述成果，基于此，笔者通过以“中介人”“委托人”“必要费用”为关键词，并排除其中包含“房地产”“房产”“房源”为关键词的判决，对“居间合同纠纷”一类案件进行检索，共检索到532份判决。在此基础上，我们对广东省人民法院作出的38份判决进行研究分析，筛选出其中涉及“必要费用”支付问题的30份民事判决，并将裁判观点总结如下：

（一）中介事项涉及的行业广、种类多

在30份民事判决中，涉及的中介事项种类繁多，包括建筑工程承包与分包、土地购买与租赁、土地转包、经营权对外分包、劳务中介、引荐出借资金、项目融资、公司收购、办理移民出境、学位申请、股权收购、招投标、寻找产品买家等，反映出广东省地区中介活动涉及行业领域广。

在以上中介事项中，居间人和委托人均为个人的居间事项占比达到一半，除采矿等特殊行业领域具有更高要求外，一般居间合同均被认定为有效，这也反映出市场经济充分发挥人的主观能动性，在中介活动中，允许和鼓励个人或单位凭借自己的资源、专业、掌握的信息等合法手段获取财富。

（二）居间人需完成居间事项才可收取居间费用

30份判决中，其中有22份系委托人作为原告，要求中介人返还收取的中介费用（及利息）。对于委托人诉请获支持的判决，法院的裁判理由如下：

1、居间人未完成居间义务，未促成合同的订立，应返还收取的中介费。

2、居间人虽促成合同成立，但该合同因违反法律规定属于无效合同，因此，居间人未促成合法、有效的合同成立，不应收取居间费用。

3、对于无权处分行为，无证据显示所有权人对该处分行为予以追认，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的相关规定，促成的合同属于无效合同，酌定委托人支付中介人为居间活动支出的必要费用。

4、居间人没有在其与委托人约定的价格范围内促成委托人签订合同，即居间人未完成涉案居间事务，委托人提出解除居间合同不构成违约，居间人仅可要求委托人支付必要费用。

但关于委托人诉请的违约金或利息，一般需居间合同有关于违约条款的明确约定。且针对该部分，法院可能会根据委托人的实际损失和公平原则予以调整，一般按照中国人民银行同期同类贷款利率来计算。

（三）中介人收取中介服务费用或必要费用需有相应证据予以支撑

在中介人提起要求委托人支付中介费用及必要费用的诉讼中，法院一般会根据中介人履行居间服务的情况以及中介人对必要费用支出的举证情况来进行判决，以下是部分裁判理由：

1、居间人提供的调查笔录能够反映其已履行居间义务，虽然协议支付中介费的条件未成就，但基于居间人已履行其义务，委托人应支付适当报酬；

2、本案已满足双方当事人在居间合同中约定的合同目的及支付居间报酬的条件，应认为居间人已履行了居间合同项下的主要居间义务，委托人支付居间报酬的条件已然成就；

3、在劳务中介事项中，虽委托人与目标公司签订了合同，但该合同未约定岗位情况，委托人实际的工作岗位也不符合居间合同所约定的工作岗位，与未促成合同成立无实质差异。居间人未促成居间事项的完成，不得要求支付报酬，但可以要求支付从事居间活动支出的必要费用；

4、居间人虽未促成合同的成立，但其提供的证据能够证明其从事居间活动确支出了部分费用，委托人应支付必要费用；

5、居间人提供的工商登记内档资料、合同初稿等材料能够证明其履行了大量工作。委托人未提供证据进行反驳，或提供证明己方所接受的他人媒介服务的内容及资讯、线索，或提供其与第三方自行缔约的证据，应由其承担举证不能的不利后果；

6、居间人已促成合同的签订，合同的履行情况不属于上诉人作为居间人的合同义务；

7、居间人已促成合同的签订，委托人自身原因导致未实现合同目的的，委托人仍应支付中介费用。

02

关于“跳单”

“跳单”，一般是指交易双方通过中介提供的机会及媒介接触后，绕开中介机构自行成交，或者委托其他中介促成交易的一种行为，目的是逃避支付中介费或少付中介费。

（一）“跳单”行为的认定

民法典第九百六十五条规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。该条对“跳单”行为有了明确的规定，表明正式从制度上否定了跳单行为的正当性，体现诚实信用原则的同时，有利于保障中介人的权益，维护正常的市场秩序。

实践中，委托人利用中介人提供的信息、机会等，但未通过中介公司而与第三人达成交易，或者通过多个中介人获取相关信息，而未与中介人达成合同的等等，均属于“跳单”。

1、被认定为“跳单”行为

笔者通过筛选出本院认为部分涉及“跳单”条款评析的7份判决，比较分析认为，以下三种情况下，委托人更大可能被认定为具有“跳单”行为的嫌疑：

（1）委托人与居间人签订了书面居间服务合同，合同有关于跳单条款的明确约定，且相关条款不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。

（2）中介人系独家委托或委托人无法提供证据证明系其他通过合法途径获得相应的居间事项相关信息。

（3）居间人能举证证明履行了居间服务。如，其中一份判决论述：居间人提供的证据能够证明其做了前期大量的联系、洽谈、协调等各项具体工作，能够反映其已经实施了大量的前期居间行为，其自行放弃居间事项的最后环节，则对其请求报酬造成障碍，不符合正常商事主体的理性行为。

2、不被认定为“跳单”行为

在居间人无法完成居间事项，委托人通过合法途径取得信息的情形下，不构成跳单。

此外，也有判决认为，居间服务合同中“跳单”条款系由居间人单方制作，居间人未尽到合理提示和说明义务，明显违反公平原则，加重对方责任，应属无效，此种情形下也不认定委托人构成跳单。

（二）服务费用的支付

在委托人被认定存在“跳单”行为的情形下，法院往往会根据双方签订合同的情况、中介人提供服务的程度上来认定服务费用和违约金的支付问题。

关于居间服务费用是否应支付的问题，法院一般认为，应根据合同实际履行情况，即居间人对居间事项的实际参与度，由委托人支付相应服务费用。

关于违约金的支持比例，若居间服务合同已对违约金进行了约定，且法院已全部或部分支持佣金，一般会判决认定违约金约定过高而予以调整，并根据中介人实际损失情况，部分支持违约金诉请。

03

参照适用委托合同条款

实际上，中介合同是一种特殊委托合同，但两者间又存在一定差别。

（一）中介人不享有比例报酬请求权

中介合同与委托合同关于报酬请求权等方面存在质的差别。在委托合同当中，委托人即使未完成全部委托事项，也有权就已完成的事项请求委托人支付相应报酬，可要求委托人返还必要费用。而根据《民法典》第九百六十三条、第九百六十四条的规定，中介人仅在其促成合同成立时才享有对委托人的报酬请求权，以及在合同有约定情况下的必要费用返还请求权。

（二）中介人的义务

《民法典》第九百六十二条规定，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。第九百六十六条规定，本章没有规定的，参照适用委托合同的有关规定。

根据上述规定，中介人违反如实报告义务的，委托人可以要求其赔偿，同时，中介合同还可以参照委托合同的相关规定。

笔者通过检索发现，专业的中介公司应承担的调查责任和义务可能相比一般人而言会重一些。对这一类公司而言，其负有一定的积极调查的义务。

笔者以“中介”“专业”“注意义务”为关键词，排除包含“房地产”“房产”“房源”为关键词的判决，对“居间合同纠纷”一类案件进行检索，共检索到63份判决，其中涉及中介人义务认定的有17份判决。以下是根据大数据检索结果进行的裁判观点总结分析：

1、中介人负赔偿责任的情形

在17份判决中，有11份判决认定中介人作为专业人员，应对委托人的损失承担责任，主要裁判理由为：作为专业中介机构，居间人在向委托人提供订立合同的媒介服务前应当尽到较一般行为人更严格的注意义务，并严格履行合同义务，如实地向委托人报告。对于未能尽到审慎注意义务或故意隐瞒真实情况的，可能需承担主要责任。

因此，在该类纠纷中，委托人往往以居间人未尽到审慎义务而要求居间人返还中介费用或承担赔偿责任，法院更多会基于中介公司的专业性，判令其承担部分返还或赔偿责任。

2、中介人不负赔偿责任的情形

在剩余6份判决中，法院认定中介人无需承担赔偿责任，主要的裁判理由为：

A.居间人其并非以居间为营业，就委托人所主张第三方公司隐名股东、资产负债情况等事项，居间人不负有积极调查义务；

B.委托人无证据证明其损失是居间人故意隐瞒了与订立合同有关的重要事实或者提供了虚假情况而造成的，因此，居间人不应承担损害赔偿责任；

C.居间人促成的合同系无效合同，需向委托人退回收取的报酬，但关于委托人主张的损失，系因其未尽必要的注意义务，且证据不充分，故对此不予支持。

D.居间人作为从事一般居间业务的人，已完成了其作为一个居间人的合理审查注意义务，且仅收取小额中介费，委托人要求其赔偿的高额损失，不符合合同法确定的公平原则和可预见性损失赔偿原则。

E.居间服务合同已约定居间人对损失不承担赔偿责任。

3、责任划分

经过研究分析，笔者发现，法院基于认定居间人作为专业的中介服务机构及居间服务方，应对交易所涉及的资料的真实性、交易基本条件等尽积极调查的义务，尽到居间人的勤勉义务、谨慎注意义务和如实报告义务。而因委托方作为完全民事行为能力人，亦应在交易中尽注意义务，法院往往会认定委托人也应对居间事宜未完成负有一定责任。

但相比之下，作为专业中介机构理应对居间事项负有更高、更专业的注意义务，可能会承担更大的责任。而若非以中介为营业的中介人，其义务要求相对较低。如在最高人民法院作出的（2017）最高法民申1976号判决中，法院认为，根据《合同法》第四百二十五条的相关规定，居间人负有如实告知义务，但该案中，居间人并非以居间为营业，就委托人所主张相关公司的隐名股东、资产负债情况等事项，不负有积极调查义务，维持了原审法院关于委托人需支付居间费用和违约金的判决结果。

04

笔者建议

鉴于上述，我们对中介合同的修订以及中介事务的履行建议如下：

（一）中介合同订立方面

1、签订书面合同

订立书面合同，固定委托人的独家委托事项。笔者通过分析发现，部分委托关系中，双方未签订书面的合同，在中介人无充分证据证实履行了相关中介事务的情况下，存在被法院认定双方不存在委托关系的风险。

2、在合同中约定委托人需支付必要费用

为避免将来纠纷的发生，保障中介人的利益，可在中介合同中约定，无论中介人最终是否完成中介事项，委托人均需返还中介人因从事中介活动支出的必要费用，包括但不限于交通费、通讯费、信息查询费等（具体可结合实际的业务支出予以确定）。

3、在合同中限定“跳单”行为及违约责任

由于实践中存在形形色色的“跳单”行为，可在合同中预先就属于“跳单”行为的形式进行列举，同时明确约定相关违约责任、计算方式等。

（二）中介事务履行方面

1、履行如实告知和积极调查的义务

笔者检索发现，委托事项随着新兴行业的发展更加多元化，在居间合同纠纷中，涉及的行业领域也非常广。

进行中介活动，尤其是专业的中介公司或者中介人应注意履行如实告知和积极调查的义务，如涉及增资扩股、股权众筹等风险较高的金融领域，投资人也应对相关主体的信用资信、投资选择尽到必要的注意义务。

作为非专业的中介人，最低限度也应尽到一般人应有的审慎注意义务，如例如对相关主体身份、相关资质、证件真伪、材料真实性、订约能力等进行调查核实，防止产生因违反该义务给委托人造成损失而被要求承担相应赔偿责任。

2、注意证据留存

中介人应对自身履行中介事项的情况进行证据留存。居间合同纠纷一类案件中，相关的法律规定其实并不复杂，实务难点往往是“事实认定”问题，而居间人往往需对自身已尽相关义务承担举证责任。

在中介活动中，很多可能是非书面的沟通工作，其中涉及的引见交易方、线上联系等，中介人应注意留存相关资料，尽量做到工作留痕，为自身合法权益的保护做好充分准备。

如，包括设计委托人签订的确认书，保留双方的微信聊天记录、短信记录、邮件往来信息、录音录像，将实地考察情况登记在册，形成为中介事宜进行商谈的相关记录，留存达成的书面协议、委托人支付款项的相关记录，保留证人的身份证件和联系方式等。

（三）风险提示

笔者通过检索发现，尽管该类纠纷中，大部分居间合同被认定系合法有效的，但仍存在部分中介事项因违反法律、行政法规的禁止性规定被认定为无效，亦或是若当事人的合同行为损害了社会公共利益，法律将不予保护。对于这些居间事项，居间人可能会被认定无权收取相应报酬。如，部分中介人利用职权地位条件从事中介活动，可能构成居间受贿行为等等。

因此，本文着眼于中介事项系合法有效的前提下所作出。对于从事中介活动的中介人，《民法典》虽未在主体资格上作过多限制，但居间人在居间活动中应当遵守法律、法规和国家政策，遵循商事惯例和交易习惯，不得从事违法的居间活动，以避免产生承担居间合同无效或更严重的法律后果的相关风险。